ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS

Este juicio se lleva a cabo cuando su objeto son los bienes raíces que se encuentra dentro del radio urbano respectivo. También aquellas viviendas que se encuentran fuera del radio urbano, pero cuya extensión no es mayor a 1 hectárea. 

No se aplica:

• Predios cuya cabida sea superior a 1 hectárea, o tengan aptitud agrícola, ganadera, forestal.
• Inmuebles fiscales.
• Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a 3 meses, por periodos continuos o discontinuos, siempre que sean amobladas o con fines de descanso.
• Hospedaje
• Viviendas ley 19.281: arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa.

Naturaleza: Contrato que se perfecciona por el solo consentimiento de las partes. Si no se escritura, se presume la renta que diga el arrendatario. Los derechos del arrendatario son irrenunciables.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES:

1. Arrendador:

• No turbar al arrendatario. 
• Mantener el inmueble para uso: será responsable del mal estado del edificio salvo que haya sido manifiesto o conocido por el arrendatario.

2. Arrendatario:

• Pagar la renta: No existe un límite legal para la renta.

Si se extiende el periodo de arrendamiento, el arrendatario estará obligado al pago de las rentas y gastos comunes hasta la restitución del inmueble. 

Si el arrendatario abandonó el inmueble sin restitución al arrendador, se puede solicitar al juez el “abandono del inmueble”, certificado por ministro de fe.

Reajustes e intereses: Los pagos y devoluciones atrasadas que deban hacerse entre todas las partes, se reajustarán según la U.F. entre las fechas que debían realizarse y el pago efectivo.

• Usar las cosas según el término del contrato. Art. 1973 Código civil: El arrendador tendrá derecho a expeler al inquilino que empleare la casa o edificio en un objeto ilícito, o que teniendo la facultad de subarrendar, subarriende a otras personas de notoria mala conducta, quienes igualmente puedan ser expelidas.

Art. 5º (ley 18.101) Facultad de subarrendar:  Contrato de arrendamiento de inmuebles destinados a habitación con plazo fijo superior a 1 año, se entiende incluida la facultad de subarrendar, salvo estipulación en contrario, en cuyo caso de podrá solicitar la restitución del inmueble. 

• Cuidar las cosas y hacer las reparaciones locativas.

Art. 1970 Código civil: Mantener el cuidado de la cosa. No es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimo o fuerza mayor o caso fortuito, mala calidad del edificio, vetustez, naturaleza del suelo o construcción.

Obligaciones especiales del arrendatario: (Art. 1972 Código civil)

• Conservar la integridad del interior de las paredes, techos, pavimentos, cañerías. Reponer piedras, ladrillos y tejas durante el arrendamiento se quiebren o destruyan.
• Reponer cristales quebrados de ventanas, puertas y tabiques.
• Mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras.

En caso de negligencia grave: indemnización de perjuicios.

EXTINCIÓN DEL CONTRATO

• Desahucio: Facultad unilateral de poner fin al contrato, cuando éste no tiene un plazo. Se debe dar aviso.

Art. 1976 Código civil: debe darse con un período de anticipación de los plazos de acuerdo con el tiempo para el pago de la renta.

Art 3º Ley 18.101: Contratos de duración indefinida o mes a mes, el desahucio podrá hacerse judicialmente o por notificación personal efectuada por un notario.

Plazo para efectuar desahucio: mínimo 2 meses desde notificación de desahucio, mes por año, máximo 6 meses.

Para el resto de los contratos, debe darse con anticipación de un período entero de los designados por la convención o la ley para el pago de la renta.

• Restitución: Contratos de plazo fijo que no exceda un año. 

Plazo: 2 meses desde la notificación de la restitución. Solo por vía judicial.

En los contratos de plazo fijo superior a un año, no hay tiempo de gracia.

• Voluntad del arrendatario

• Terminación por falta de pago de rentas

Art. 1977 Código civil: 

Debe haber incumplimiento y mora en un periodo entero de pago de la renta. Además, se deben hacer dos reconvenciones entre las cuales deben mediar cuatro días.

Hará cesar de inmediato el arrendamiento.

Las reconvenciones se deben hacer dentro del juicio art. 10 ley 18.101. La primera junto a la notificación de la demanda y la segunda en la audiencia de contestación. En esta misma audiencia se puede deducir el cobro de la luz, energía eléctrica, agua potable, riesgo, gastos comunes y otras prestaciones análogas.